Parduodamas butas, trumpesnis nei 3 metai nuosavybės teise. Butų pirkimas ir pardavimas. Butų pardavimas

Kaip žinoma, pajamos iš butų pardavimui fizinių asmenų, kuriems taikomos fizinių asmenų pajamų mokesčio - mokesčio pajamų asmenų. Perkant ir parduodant Rusijos Federacijos teritorijoje, tai visais atvejais turi būti sumokėtas į Rusijos biudžetą, net jei sandoris padarytas kitų šalių piliečiai.

Nurodytų teisinių sandorių apimtis yra tokia įvairi ir sočiųjų, kuri gali būti apibūdinta tik įspūdingą kelių tomų. Tas pats straipsnis siekia daug siauresnė tikslą: atskleisti kai kurias pagalbines butų pardavimo, piliečių savybes, jei turtas vis dar turimą mažiau nei trejus metus.

Teisiniu požiūriu, išankstinio namų nuosavybės prieš principo pardavimo laikotarpis dėl skirtingo vertinimo mokesčio bazę. Toks precedentas yra savotiškas Rusijos teisės aktai. JAV, pavyzdžiui, toks sandoris nėra apmokestinamos ne visiems (ne tai viena iš priežasčių, kilo 2007 metais, nekilnojamojo turto krizė?), Vakarų Europa, priešingai, rodo griežtesnio požiūrio. Mokesčių kodeksas yra jo prašymas. 17.1 str. 217 potencialiai atleidžiami nuo pajamų mokesčio didžioji dauguma rusai - turto savininkai, kurie taip tris ar daugiau metų.

Tačiau, bent jau tokio pat ilgio nuosavybės mokesčių kodą (str. 208 psl. 1, 5 p.) Užsitikrino teisinė situacija, kai butas pardavimas neapmokestinamas. Mažiau nei 3 metų nuosavybės reiškia dvi alternatyvas nustatant pajamų mokesčio (GPM) sumą, tiek - ne 13% tarifu butų pardavimo, kuris bus laikomas vėliau. Beje, Prancūzijoje mokesčių gavo daug griežtesnės. Ten, butų pardavimas metus po jo įsigijimo tokių pajamų į biudžetą sudaro ne jo vertės trečdaliu.

Ekonominė priežastis diferenciacijos

Kodėl valstybė demonstruoja labai skirtingą požiūrį nustatant mokesčio bazę, atsižvelgiant į orientyrą, pavyzdžiui pažiūros ne ekonominis rodiklis, pvz kadencijos? Kodėl mokesčių institucijos ėmėsi kaip lyginamojo trejus metus?

Jis yra daug labiau apsimoka buto savininkas, jei tai buvo nepakankamai, palaukite daugiau nei trejus metus, ir tada bus parduoti pirkti naują vieną, paliekant visus pinigus sau. Iš tiesų, "klasikinis", nes savininkas daro. Bet kita mano nekilnojamojo turto spekuliantas. Dėl jo, pirkimas ir pardavimas butų - verslo. Per mokesčių kodą Rusijos valstybės ne tik riboja tokios spekuliacijos pelningumą, tačiau taip pat išlaikyti rekordą, tuo pačiu metu pritraukiant fondų biudžeto.

mokesčių variantai

"Trumpalaikis" savininkas turi teisę pasirinkti, tuo labiau naudingas jam turi būti apmokestinamos pajamų mokesčio (GPM) pardavimo butą. Mažiau nei 3 metus nuosavybės - teisinis terminas apibrėžia dviem būdais apibrėžti šioje situacijoje mokesčio bazę. Kaip jau minėta, mokesčio tarifas abiem atvejais yra 13%.

Pirmasis variantas būtų apmokestinamos grynosios pajamos savininko kaip skirtumas tarp įsigijimo kainos ir pardavimo kainos. Pavyzdžiui, savininkas nusipirko už $ 1.4 milijonų butą. Rub., O parduota už $ 1.9 milijonų. RUB. Grynosios pajamos iš 0,5 mln savininkas. Patrinti, jeigu šį butą parduoti. Mažiau nei 3 metų nuosavybės - aplinkybė, kuri sumažina pelno mokesčio (1900 - 1400) sumos, * 13% = 65 tūkstančių rublių ..

Antrajame variante jei butas pateko į nekilnojamąjį turtą nemokamai, mokesčių bazė yra jo pardavimo kaina sumažėjo 1 mln. Rublių (str. 220 punktas. 1, p. 1 Mokesčių kodekso). Rusijos federalinė mokesčių tarnyba laiškas № DE-4-3 / 13.578 iš 25.07.2013, kad buvo kodifikuotos nustatant atimant sumą iš mokesčių bazės grynąją pajamų tvarka.

Tarkime, kad pajamos iš butų pardavimas sudarė 1,7 mln. Rublių. Savininkas, kurie jį pardavė, turi sumokėti į biudžetą sumą (1700 - 1000) * 13% = 91 tūkstančių rublių ..

Kitas variantas atskaitymas iš mokesčio bazės

Tais atvejais, kai nuomotojas investavo į savo remonto paslaugas viršija 1 mln. RUB., Pirkimo ir pardavimo iš jam bute gali lydėti kitomis priemonėmis sumažinti mokestinę bazę. Pagal str. 220 Mokesčių kodekso, jis turi teisę sumažinti pajamų sumą, gautą į faktiškai patirtas ir dokumentais išlaidas.

Kas sukelia nelegalią "mokesčių optimizavimas"

Deja, taip atsitinka, kad butų sąmokslo su maklerių ir pirkėjų savininkai sąmoningai neįvertina jų rinkos kainą, dažnai nelegaliai "Optimizuoti" mokesčių atskaitymus. Ką tai reiškia Dodgers? Mokesčių institucijos, nustatyti, ar nuvertinti turi teisę į teismą nutraukti sandorį - Norėdami grįžti į buto savininko. Be to, tinkamas notaro turi teisę atsisakyti įregistruoti pirkimo-pardavimo sutartį.

Imbuvys - nerezidentas

Pirmiau mokesčių tarifai galioja gyventojų, tai yra, tiems žmonėms, kurie gyvena ant Rusijos teritorijoje 183 dienas per metus. Absoliuti dauguma iš jų yra Rusijos piliečiai.

Kita vertus, laikyti ir juo disponuoti kaip butų ir yra nerezidentai - užsieniečiai ir Rusijos piliečiai, gyvenantys daugiausia užsienyje. Už juos, butų pardavimas yra apmokestinamas didesniu mokesčio tarifu, daugiau nei du kartus didesnis: 30%. Ir nerezidentams trejų metų laikotarpiu net nebuvo paminėtas mokesčių kodas. Pasakyti daugiau, nesvarbu, kiek kartų jie nepriklauso namų: treji metai ar penkiolika ar dvidešimt metų, mokesčio tarifas nesikeičia. Tarkime, butas buvo nupirktas už 5,0 mln. RUB., Tada jį pardavė nerezidento už 6,5 mln. RUB. Šiuo atveju pajamų mokesčio suma (GPM), kuri turi būti sumokėta į nerezidento biudžeto bus (6500 - 5000) * 30% = 450 tūkstančių rublių ..

Įsigijimo nuosavybės laikas

Kaip matome, už kontroliavo laikotarpį nustatomas iki mokėtino mokesčio dydį, kai yra parduodamas butas. Mažiau nei 3 metus nuosavybe nėra apibrėžta kaip trejus kalendorinius metus, taip pat 36 mėnesių, pradedant tam tikrą dieną. Kas aplinkybės lemia įsigijimo nuosavybės teisių laiką? Tuo atveju, kai ji yra įgyta taikant privatizavimo iš dovana, pardavimas, mainai, nuoma, kaip kompensaciją už nugriautas namas darbu pasirašymas, atsiradimo atskaitos šia teise momentas yra registracijos liudijimo nuosavybės diena.

Išeities taškas už nuo palikimo gavėjo teisių įgijimą yra testatoriaus mirties. Savininkas kooperatyvas būstas gali skambinti save vadina tai meistras tik nuo galutinio mokėjimo vieneto dieną.

Taigi, buto, kaip sandorio pardavimas visada proporcingas atsiradimo nuosavybės laiką.

Paaiškinimas: tai ne tik apie butą

Iki butų, d ÷ l pajamų mokestis asmenų, kai jie parduodami prilyginti kaip kotedžai, sodo nameliai, vilos, žemės sklypai statyboms, kambarius butuose, pastaroji taikymo - tik visa (teisinis terminas), tai yra, turintys skaičių, pavyzdžiui: №1 kambarių butas №7. Suprantama, kad pirkimas ir pardavimas butų - teisinis standartas. Visi aukščiau nekilnojamojo turto mokesčio tarifas taikomas, jau paminėjo mūsų.

Bet jei kambaryje nėra registruotas, kiekvienas pagal savo skaičių, tai visai įmanoma, kad, kaip nurodyta žemiau. Pavyzdžiui, bute 4 kambariai, kiekvienas iš jų turi atskirą. Tada jie pardavė visas savo kambariai, kiekvienas maždaug 1,0 mln. Rublių. Mokesčių administratorius nurodo, kad tokioje situacijoje, kai visų panaudotų butų vertė yra sumuojamos, siekiant nustatyti bendrą pardavimo kainą. Šiuo atveju, butų pardavimas bus taikoma gyventojų pajamų mokesčio taip: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tūkstančių rublių .. Kiekvienas pardavėjas mokės pajamų mokestį kaip ¼ sumos sukauptų 390: 4 = 97,5 tūkstančių rublių ..

Ieškoti butą pirkti - problema?

Paieška "teisė" pirkti butą - varginantis. Iš pirmo žvilgsnio, būsto rinka yra pilna pasiūlymai siūlome įvairių. Tačiau, jei jūs tikrai pradėti iškviesti asmenys, kurie davė klasifikuojami, tada labai greitai rasite: jie neskuba skambinti namų skaičių, kur butas yra. Tai reiškia, kad jūs turite nuolatinį pokalbį su būsto rinkos tarpininkų, tai yra, su nekilnojamojo turto. Pirkėjai domisi parduoda butus iš savininkų. Bet tai pateisinama?

Viena vertus, žinoma, gerai, kad būsto rinkos struktūra, ir yra profesionalai. Tai gali apsaugoti asmenys, kurie įvykdo sandorį, iš nelegalių schemas, kurios gali sukelti jo tolesnio panaikinimo. Žinoma, šis užstatas turės sumokėti tarpininką - nekilnojamojo turto agentūra. Štai keletas Imties kainos už "ramybė": Auditas sandorio teisėtumą - nuo 10 tūkst RUB;.. registracija nuosavybės teisių į būstą - .. 15 tūkstančių rublių, "sandoris raktų", - iš 20 tūkstančių rublių .. Iš tiesų, yra tam tikra prasme, kad žmonės kasdien nėra susijęs su teisinio sandorio pusė remiasi maklerių.

Nepriklausomas butas Paieška

Tačiau konkreti kategorija teisinio raštingumo piliečių vis dar traukia galimybė sutaupyti pinigų, todėl sandorį be Nekilnojamas paslaugas. Butai pardavimui kurį daugiau reta savininkų rinkoje, ji turi būti ieškoma. Paprasčiausias būdas atkreipti dėmesį į butų pirkimo pirminėje rinkoje, tai yra, iš statytojo. Tuo pačiu metu, siekiant išvengti nesusipratimų, pirmiausia turėtume išsiaiškinti, kas klasėje nuosavybės teise priklausantį turtą pagal statybos ar pastatytame name: VIP, klassik- ar ekonomine klase. Tai gali būti nustatomas pagal pristatymo (raktų ar pagal samootdelku), butų būsto atsargų metodikos taikymo srities, atsižvelgiant į kelių kambarius butų jame vyrauja. Sužinokite, ką kūrėjai stato būstą savo mieste. Klauskite apie savo reputaciją ir "įrašus."

Butai pardavimui antrinės būsto rinkos savininkams, kaip jau minėta, yra retesnė. Tačiau entuziastai suprato, kad tai ne prarasti širdį: prieš jums rasti šimtus kartų įvesti ir atnaujinti informaciją AVITO svetainę, dažniausiai ant paieškos trunka kelias dienas, pirkti laikraščius su skelbimais ", pagal liniją" iškviesti skelbimų skaičių ir savininkai yra ...

Tačiau ne dėl to, kad namų pirkėjams, kurių interesams "sėkmingų ieškiklis" ne permokėti jo savininkas per rinkos kainos sumos, kuri būtų imtasi jį maklerio. Tai ne paslaptis, kad butų savininkai dažnai pervertina savo kainą. Tačiau "Real klientų" antrinės pardavimo butų - Taip pat Turkijos diplomu.

Jei mes nusprendėme pirkti butą "užsienio" mieste, The atsargūs žmonės šioms aplinkybėms nori veikti tik per tarpininką, bet ne save. Tuo pačiu sumažinant galimų "siurprizų" tikimybę.

Teisinių veiksmų perkant butą

Perėjo dėmesio peržiūrėti mokesčių kodekso specifiką, atsižvelgiant į rezidentūrą, lengvatiniai mokesčio tarifą, atėmus mokesčio buto pardavimo, grynai teisinių formalumų dėl sandorio.

Pradėkime nuo buto pirkimo, nes ji yra pirmasis žingsnis gavėjas. Savo ruožtu apima tris veiklos bloką.

Iš pradžių, pirkėjas patikrina dokumentus ir Pardavėjas turi pasirašyti preliminarią sutartį.

Tada (jei sandoris vyksta antrinėje rinkoje) pasirašė susvetimėjimo sutartį. Tuo atveju, kai perkant naujame pastate butą (pirminėje rinkoje) pasirašydamos su priėmimo ataskaitos procesas (galbūt vietoj - preliminarią sutartį, kuri reguliuoja investicinį indėlį, bendras statyba, statyba akcinio pagrindu).

Paskutinis etapas - valstybinės registracijos sandorio. svarbu, kad pirkėjas kruopščiai atlikti visus šiuos veiksmus. Ypatingą dėmesį nusipelno atvejus, kai padarė skubiai parduoti butai.

požymiai sukčiavimo

Sukčiai dažniausiai bando padaryti parduodant veltui bando paslėpti svarbią informaciją procesą. Jei šie įvykiai pradeda vykti, ir pardavėjas bando skubėti jus, nedvejodami staigiai nutraukti bendradarbiavimą ir pasakykite jam: "Sudie" - jis bus apsaugoti jus nuo išlaidų.

Kaip žinote, pinigai patinka tyla. Atidžiai perskaitykite originalaus pirkimo-pardavimo sutartį, registruotą notaras. Net jei anksčiau atimamos savo sutarties projektas imties pirkti ir parduoti butą. Būkite budrūs - ypač atsižvelgiant į galutinį tekstą spausdino notaro.

preliminari sutartis

Pirmajame etape, pirkėjas nurodo kainą ne pirmas, ir tada analizuoja pakuotėje dokumentų išsamumą. Pirkėjas turėtų peržiūrėti pateiktas tehharakteristiku (forma №7), registracijos nuomininkų bute, dokumentas, suteikiantis nuosavybės teisę į jį (pardavimo, privatizavimo, dovanas sutartyje).

Išsamiai, dokumentų pirkimui paketas turi būti baigtas iki šių dokumentų:

- pareiškimas dėl valstybinės registracijos butų;

- pardavimo sutarties (nes tai lemia laiko buto pardavimas);

- Dokumentai PTI - eksplikacija ir palaipsniui planas bute;

- kopija pareiškėjo paso dokumentą;

- apmokėjimo gavimo.

Pradėkime nuo antrinėje rinkoje. Turėtume atkreipti ypatingą dėmesį į įvairių probleminių situacijų ateityje. Tai reiškia, kad po išaiškinimo aplinkybes:

- ar parduoti turtą pagal arešto;

- Ar visi paveldėtojai iš anksto imtasi bus - Parduoda sutikimo;

- Ar nėra pažeidžiama, gyvenančių bute žmonių teises.

Pirminėje rinkoje nekilnojamojo turto kūrėjas padarė buto pardavimą. Kokie dokumentai reikalingi šiuo atveju? Atkreipkite dėmesį į statybų grafiką, kai planuojama terminas butas operaciją. Tuo pačiu metu neturėtų būti reikšmingas skirtumas su pasirengimo dėl pristatymo objekto laipsnį. Klauskite apie verslo reputaciją organizacijos-statybininkas, ar yra "ant sąžinės" užsitęsė. Daugiau kontroliuojamų dokumentus, įrodančius:

- valstybinės registracijos pastato žemę (galbūt nuosavybės į ją) nuomos;

- kūrėjas teisę statyti;

- susitarimas dėl lėšų pritraukimo, investavimo sutartį;

- butų planas.

Siekiant geriau suprasti su pardavėju, pageidautina gauti iš jo patikimus kontaktinius duomenis (ty internetu), taip pat žodžiu derėtis su juo preliminarius datas pardavimo butų, atsižvelgiant į neskubi, kokybės charakteristikos visų jos etapus.

susvetimėjimas sutartis arba priėmimo ir perdavimo aktas, kaip antrojo etapo pirkti butą

Tik po preliminarus kokybinis tyrimas gali būti imtasi antrojo etapo perkant: nuo pirkimo sutarties pasirašymo dienos. Nesvarbu, ar notaras dalyvavo Stojimo sutarties pasirašymo, tačiau nebūtinai reikalauja priėmimo ir perdavimo ar perleidimo sutarties aktas, pasirašytas pirmojo etapo.

Atkreipiame Jūsų dėmesį į techninių detalių: susvetimėjimas sutartyje numatyta pardavimo kaina buto, tai - komponentas apskaičiuojant mokesčio bazę - gyventojų pajamų mokestis nuo buto pardavimo.

Iš faktinio pervedimo butas data - sutartinio pobūdžio, jis gali (pagal susitarimą pardavėjo ir pirkėjo) turi būti pasirinktas kaip alternatyva:

- kaip pasirašydamas pirkimo-pardavimo sutartį momento;

- susijęs su valstybinės registracijos;

- įsigijimo nuosavybės teisės liudijimo į butą.

išvada

Rusų būsto rinkos analizė atskleidžia tam tikrų teigiamų tendencijų. Tai pažymėjo ir pripažino savo intelektą, ypač profesoriaus universitete. Plechanovas Genadijus Moiseevich Sternik. Pirma, apčiuopiamų rezultatų valstybės politikos kainų kontrolės.

Per ilgą laiką, yra laipsniškas stabilizavimas kainas su orientacijos į jų prieš krizę buvusio lygio, tikrai kainuos pagrįstais. Trumpai tariant, yra polinkis į stagnacijos (ty kainų svyravimus aplink +/- 2,5% vidurkiu). Dėl butų vertinimo paveikia stabilų valiutos kursą: jau pažįstamas, kad jų kainos buvo "rublis". Didele dalimi aktyvuoja būsto rinka hipoteka. Pavyzdžiui, 2012 metais būsto paskolų už daugiau nei 1,0 trilijono gyventojų. RUB.

Tačiau, išskyrus tai tikrai teigiamas impulsas į nekilnojamojo turto rinką, saugą, reikėtų pažymėti riziką, susijusią su butų pirkimu be tarpininkų. Dažnai ne specialistai nežino tam tikrų pirkimo ir pardavimo butą niuansų. Dėl specialistų žodyne tokie sandoriai yra vadinamos "pažeidžiami". Atsižvelgiant į kritinę svarbą laikantis teisinių aspektų perkant ir parduodant, primygtinai rekomenduojama kreiptis į nekilnojamojo turto specialistas. Nesvarbu, ar tai yra pardavimo butą, mažiau kaip 3 metų gerbiantys į nekilnojamąjį turtą, bet kita pirkimo ir pardavimo būsto, rūpi mokėjimo specialistai dirbs keliomis eilėmis mažesnis nei tiesioginių nuostolių rizikos.