Pajamos požiūris į nekilnojamojo turto ir verslo vertinimas. Iš pajamų metodu taikymas

Pajamų metodas yra visa kombinacija vertinimo metodų turto vertės, nekilnojamojo turto organizacijos, pati verslo, kurioje nustatymo kaina yra pagamintas pagal ekonominės naudos, kurios tikimasi, kad ateityje konvertavimo. Teoriniai pagrindai šį metodą yra gana įtikinamas. investicijų vertė yra būsimos naudos šiuo metu, kurios yra diskontuota grąžos norma, kuri yra investicijų rizikingumo atspindys vertė.

Tai protinga ir tinka bet koks gamybos ir pardavimo objekto veikiančioms įmonėms nekilnojamąjį turtą, taip pat savo verslo teikiamos naudojamas generuoti teigiamą grąžą. Iš investicijų į verslo rizikos mastas rodo numatomą diskonto normą. Į vaidmenį, kurį ekonominiu požiūriu, dabar stovi grąžos norma reikalauja investuotojų nuo investuoto kapitalo panašaus lygio rizikos investavimo objektus, arba ji yra grąžos dėl alternatyvaus investavimo su panašia rizika tuo įvertinimo metu sparta.

Įranga

Iš pajamų metodo taikymas praktikoje yra gana sudėtingas uždavinys, nes būtina įvertinti kiekvieną svarbią lemiamas kaina - grąžos ir pelno normą. Vertinant įmonės naudojant šiuos metodus, jums reikia būtinai atlikti išsamią analizę apie visus svarbiausius elementus, įskaitant bendrovės apyvarta išlaidos, kurios turi tiesioginį poveikį pelną, išlaidas ir riziką, kad sukurtų kiekvieno atskiro nario.

Pajamų metodu vertinant verslą yra naudojamas gana dažnai. Pavyzdžiui, perėmimo ar susijungimo atveju, tada šis metodas yra naudojamas daug dažniau iš savikainos ir rinkos. Priedas pirkėjas kapitalas dabar padarė su lūkesčiais, kad Grynieji pinigų srautai turi būti gautos ateityje, kuri negali būti laikoma garantuota, nes jie pasižymi tam tikra rizika. Pajamų metodas įvertinti šiuos pagrindinius veiksnius vertės, kad dėl rinkos dėsniai naudoti paprastai reikalauja kainos ir pelno santykis, ar kokios nors kitos panašios pajamos kartotiniai atgaline data laikotarpiu, neatsižvelgiant į ateitį.

Rinkos kartotiniai charakteringi bruožai, pavyzdžiui, nesaugumas, ir nesugebėjimas suteikti tą patį rūpintis, kad gali būti pasiektas pagal naudojimo pajamų požiūrį į būsimų pajamų ir diskonto normų prognozės būklės. Pavyzdžiui, iš "kainos ir pelno santykis", kuris naudojamas per metus, neleidžia tinkamai atspindėti tikėtinus pokyčius ateityje. Tinkamas naudojimas koeficientų suteikia galimybę parodyti bendrąsias lengvatas investuotojams, jie dažnai cituojant pardavėjai ar pramonės šaltinių.

jo naudojimas

Analizė ir apsaugos poreikius, ir informacija, susijusi su įmonės biudžetą, kuri verčia daryti pakeitimus ir vystymas finansinio poveikio sukurtą planą, prognozes ir pagrindinių sakinių. Pajamos požiūris į verslo vertinimo leidžia jums išmatuoti visos prielaidos, kad susiję, ar yra tam tikrų nauda absorbcijos kaip pajamų augimo rezultatas, sumažinti išlaidas, gerinti procesus arba sumažinti išlaidas nedidelio dangtelius. Naudodami šį metodą galima įvertinti ir aptarti viską. Be to, jis gali būti naudojamas nustatyti pradžios numatomos naudos laiką, taip pat įrodyti sumažinti įmonės išlaidas tiek, kiek, kaip ten yra judėjimas naudą labiau tolimoje ateityje procesą.

Naudojant pajamų metodas suteikia tiek pirkėjų ir pardavėjų galimybę nustatyti tikrąją rinkos vertę įmonėje, taip pat savo investicijų vertę už vieną ar kelis strateginius pirkėjų. Jei šis skirtumas yra rodomas pakankamai aiškiai, pirkėjai ir pardavėjai gali lengvai nustatyti iš sinergijos naudą ir imtis informaciniai sprendimai.

Kai naudojate pajamų požiūrį į vertinimo verslą, turite nepamiršti, kad apskaičiuota kaina sudaro visų nuosavybės kaina, kuri yra naudojama tiesioginio veiksmo metu. Kaip dalis požiūriu, yra keletas metodų vertinimu, yra labiausiai domina. Visų pirma, šie metodai taikomi pajamų metodą: kapitalizacijos ir diskontuotų pinigų srautų. Jūs galite juos peržiūrėti išsamiau.

metodai

Naudojant kapitalizacija grynaisiais būdą srautai Iš viso įmonių vertė yra aptinkamas, priklausomai nuo pinigų srautai iš turto potencialą įmonėje. Pinigų srautų verslo ar įmonės kaip visumos - tai skirtumas tarp visų įplaukų ir išlaidų lėšų skirtumas per atsiskaitymo laikotarpį. Paprastai naudojami skaičiavimo vienerių metų laikotarpiui. Technika yra konvertuoti reprezentatyvaus lygio numatomą pinigų srautą į dabartinę vertę dalijant visą srauto sumą kapitalizacijos norma priimta. Tokiu atveju atitinkama pajamų šaltinis, su tam tikrais koregavimais.

Naudoti tradicinį metodą, pinigų srautus grynojo pelno to (skaičiuojama po mokesčių) skaičiavimo nepiniginiai išlaidas nustatyti absoliučią vertę pinigų srautų kapitalizacijos. Šis skaičiavimo metodas gali būti laikomas daugiau supaprastinta lyginant su laisvųjų pinigų srautą, kuris yra įrašomas kaip padidėjimas reikalingas kapitalo investicijų ir dėl kapitalo papildymui reikia apskaičiuoti, yra sutartinė.

Diskontuojant pinigų srautus

Šis metodas iš esmės yra grindžiamas tik numatomų pinigų srautų, kurie gaunami pati įmonė. Būdingas skirtumas tarp Jį sudaro tai, kad išlaidų, reikalingų balų skaičiavimo nustatymo atstovas lygio pinigų srautus. Tai išsivysčiusiose šalyse metodas buvo plačiausiai naudojamas dėl to, kad jis gali būti naudojamas, siekiant atsižvelgti į visus perspektyvas. Pinigų srautų paprastai yra lygi sumai grynųjų pajamų ir nusidėvėjimo, jei atimties pelnas grynojo apyvartinio kapitalo ir kapitalo išlaidų investicijoms.

Šie naudojimo sąlygos diskontuotų pinigų srautų metodu:

• yra pagrindo manyti, kad planuojami pinigų srautai bus skirtingų lygių srovės, tai yra, mes kalbame apie besivystanti įmonė;
• yra galimybių prasmingai vertinti būsimus pinigų srautus, naudojant verslo ar komercinio nekilnojamojo turto;
• objektas yra sukurti visą arba dalinę žingsnį;
• Įmonė yra pagrindinė mišrios paskirties komercinę vertę.

Pajamos požiūris į turto vertinimo pagal diskontuotų pinigų srautų metodas yra geriausias, bet jo naudojimas yra labai sunkus. Yra apskaičiuota, kad be šio metodo taikymas gaminti neįmanoma. Tai apima investicinio projekto su vėlesnio vertinimo plėtrą.

Privalumai diskontavimo metodas

Jei praktika pajamų požiūrį į nekilnojamojo turto ar verslo vertinimo per diskontuojant metodą, galima nustatyti keletą pagrindinių naudą. Pirmiausia mes kalbame apie ką būsimas pelnas iš verslo tiesiogiai atsižvelgti į tik ÷ tinus veiklos sąnaudas dėl produktų su vėlesnio pardavimo gamybos ir būsimas investicijas, susijusias su priežiūra ir plėtra gamybos ir prekybos pajėgumus, atsispindi prognozuojamą pelną tik netiesiogiai per savo dabartinę nusidėvėjimas.

svarbūs taškai

Vertinimas pajamų metodu su pelno ar nuostolių trūkumo kaip investicijų skaičiavimo indikatorius yra atliekamas po koreguojant už tai, kad pelno yra apskaitos ataskaitų rodiklis, todėl veikiami didelio manipuliavimo operacijos metu.

Diskontuotų pinigų srautų metodas susideda iš trijų grupių modelių:

• diskontuotų dividendų;
• likutinė pajamos;
• diskontuotų pinigų srautų.

Jei praktikuojama komercinį požiūrį pagal modelį dividendų diskonto sertifikatą, kaip grynųjų pinigų srautų, taikyti išmokas už akcijas. Nepaisant to, kad šis modelis yra žymiai paplitusi tarptautinės praktikos nustatymo ir vertinant įmonės turtą vertę, ji turi trūkumų daug. Modeliuose su jokiu Nepaskirstytasis pelnas ataskaitinių laipsnį. Yra skirtumas tarp dividendų politiką, ne tik individualių įmonių, bet ir visoje šalyje. Šis metodas gali būti naudojamas įmonių, kurios neturi pelno. Šis modelis yra geriausiai tinka iš mažumos akcijų vertei apskaičiuoti.

Likutinė pajamos Modelis

Pajamos požiūris į pagal likučių modelio metodą apskaičiuojant daroma prielaida, kad, kaip grynųjų pinigų srautų priemonė bus naudojama iš likusių pajamų vertė, ty skirtumas tarp pelno ir ant pelno, kuris buvo prognozuojama tuo įsigijimo iš bendrovės arba jos akcijų metu akcininkų dydžio. Jei įmonė vertė buvo apskaičiuojama remiantis prielaidomis, tinkamų modelio pagrindu, ji bus lygi sumai iš buhalterinės vertės su dabartinės vertės numatomą kiekį pajamų likusių po to. Šis modelis rodo didelę jautrumą duomenų kokybę, kuri yra pateikta finansinėse ataskaitose. Rusijos sąlygomis tokios informacijos pakankamumas yra taikomos gerokai abejonių.

Nauda akcininkų

Žinoma, akcininkai ar bendrovės, kuri turi tam tikrą istoriją, taip pat dividendų mokėjimo faktus akcininkai gali pasinaudoti nuolaida modeliui apskaičiuoti savo įmonės sąnaudas. Situacija yra ta, kad šio sektoriaus įmonės akcininkai retai mažuma, todėl jiems tinkamiausias būdas yra naudoti pajamų požiūrį į nekilnojamojo turto ir verslo modelio vertinimą diskontuojant laisvųjų pinigų srautus. Šioje sistemoje raktas yra su pinigų diskonto normų ar tikėtiną investicijų grąžą. Didžiausia problema su šiuo modeliu yra prognozuojamą laisvųjų pinigų srauto tikslumas, taip pat tinkamas apibrėžimas diskonto normą.

Jei mes taikome pajamų metodą, kurio apibrėžimas buvo suteiktas pirmiau, naudojant diskontuotų pinigų srautų metodą, kaip pajamų tikimasi iš verslo, atsižvelgti į numatomus finansinius srautus, kurie gali būti išimti iš apyvartos po reikiamo reinvestavimo pinigų pelną. Kaip pinigų srautų rodiklis nepriklauso nuo naudojamo įmonės apskaitos sistemoje, ir jo nusidėvėjimo politiką. Tokiu atveju būtinai atsižvelgti į bet pinigų srautai - įplaukų ir išlaidų. Vertinimas finansine prasme nuolaida pinigus yra toks, kad, kaip šių procesų rezultatas yra jų sumažinimas nuo sumos, kurią būtų reikėję prieinama investuotojui tuo gavimo pinigų srautų laiko, su sąlyga, kad jis įdėti savo pinigus ne į verslą dabar, ir tai, ką -Kas kitų investicijų turto viešas pobūdis, pavyzdžiui, likvidumo saugumo ar banko indėlio.

Papildomos būdai

Pajamų metodas, kurio pavyzdys buvo aprašytas anksčiau, neseniai vartojote vis mažiau ir mažiau, o dabar tapo labiausiai paplitęs metodas vertinimui. Jis naudojamas įvairių turto vertinimą, ir tarnauja kaip savo idėją pagrindu, kad bet koks turtas, kuris atskiria pagrindines charakteristikas su akcijų pasirinkimo sandoriais turi būti leidžiama įvertinti tai kaip alternatyva. Šiuo metu, iš pajamų metodu atmetimas dažniausiai atliekami naudai pasirinkimo sandorio įkainojimo modelis (atitinkamai, Black-Scholes).

Tokia sistema, ji yra naudojama, leidžia bendros vertės kapitalo bendrovės ar įmonės tuo atveju, jeigu jis dirba su dideliais nuostoliais vertinimą. Šis modelis yra skirtas labiau paaiškinti, kodėl nuosavo kapitalo įmonės išlaidos nėra nulis, net jei į įmonės sąnaudas žemiau nominalios dydžio skolos sumažinimo. Net tokios naudos, galima pažymėti, kad Black-Scholes modelis Rusijos bendrovių vertinimo metu turi daugiau teorinis. Pagrindinė problema, dėl kurios šis modelis negali būti taikomas vidaus verslo - tai yra tam tikrų įrodymų, už modelio parametrų, kurie yra skubiai reikia nebuvimas.

išvados

Pelno požiūris į verslo vertinimo ir nekilnojamojo turto pradėjo būti naudojamas daug rečiau, ir tai atsitinka dėl daugelio priežasčių. Visų pirma, jis yra susijęs su trūkumų, dėl kurių kyla sunkumų jos naudojimo vartotojų rinkoje. Pirmiausia reikia pažymėti, kaip sunku yra padaryti prognozes būsimos išlaidos paslaugoms ir produktams, ir žaliavų, taip pat kompleksinių įvesties rodiklių poilsio. Tokiu atveju, mes galime kalbėti apie kai kurių subjektyvių ekspertų vertinimais. Be to, problema yra žemas nusikalstamumo aptikimo informacija, Rusijos įmonių, ir dėl to labai svarbu teisingai apskaičiuoti ir Black-Scholes modelį. Tai daugiausia dėl mažos įmonės kultūra įmonių.

Didžioji akcijų skaičius, taip pat esamų ir didelių pakuočių, sutelkta mažoje ratui žmonių rankose, o dalis smulkiųjų akcininkų ir mažų turto savininkai, kurių dalis yra labai maža, akcinio kapitalo yra nereikšmingas. Pasirodo, kad daugelis įmonių tiesiog nesidomi atskleisti jokios informacijos. Todėl daug sudėtingesnis skaičiavimas pajamų metodu, atsižvelgiant į pramonės ir verslo įmonių Rusijoje dauguma. Esant kitokioms sąlygoms, jis veikia gerai, rodantis visus savo privalumus ir patikimumą.